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  前瞻產業研究院今年發佈的《2013-2017年中國城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》分析認為，我國城市綜合體已進入高速增長 階段，各大城市城市綜合體如雨後春筍，發展非常迅猛。商業驅動型、住宅驅動型、文化驅動型、休閑旅遊驅動型......各地的城市綜合體在快速發展的同時，都註重 選擇適合自身的開發模式，以在避免同質化競爭的同時，為城市註入更高質量的生命建築群。

  議題一：中國目前的綜合體項目大致有哪些開發運營模式？長沙包括瞭哪些？這些模式分別有哪些優劣勢？

  議題三：長沙綜合體的開發數量和質量，是否超出瞭城市承載力出現瞭泡沫傾向？

  對於長沙而言，目前的綜合體大致有哪些類型？同質化競爭是否嚴重？城市綜合體和城市發展理想模式在哪裡？發展未來在何方？本期會客廳，新浪樂居、長沙晚報力邀華悅城策劃總監杜金鑫探討長沙究竟需要怎樣的綜合體及綜合體與城市應有的發展之路。

華悅城策劃總監 杜金鑫

  在長沙，萬達廣場、保利國際廣場、北辰三角洲、華遠華中心、奧克斯廣場、德思勤城市廣場、喜盈門范城銀行中古車貸利率多少二胎年息、運達中央廣場、新華都萬傢、華悅城等等， 超過30個城市綜合體遍地開花，正上演著一場似乎永不落幕的城市劇。可以預見的是，未來的5至10年，長沙城市綜合體將進入競爭更加激烈的時代。

  杜金鑫：據我的瞭解，現在市場上綜合體項目開發運營模式一共是兩種。首先一個是萬達，通過強勢品牌效應，把商業、住宅，包括綜合性的物業全部吸收進來，實現短期最大化的收益。另外一種就是通過持續運營賺錢。通過資金運作模式，把地產還有信托金融，綜合運營到一起，其實更多的玩的是資本的遊戲，從這個角度來說，分為這兩種運營模式。

  議題二：長沙綜合體開發同質化程度如何？在哪些方面可以創新？

   杜金鑫：在我們跟一些酒店，五星級酒店、四星級酒店接觸的時候，發現跟我們項目在談的酒店，其他的項目也在談，談溜冰場的時候，發現別的項目也在談這傢溜冰場，同質化很嚴重。放眼放到整個長沙，放眼中部地區、放眼全國，同質化肯定更加嚴重。我們目前已經確定要走一條差異化的路線，做一個節約型的綜合體，跟旁邊的這些綜合體全部都區別開來，要把寫字樓、娛樂、居住所有功能，讓設計師讓商業運營公司做出一條，除瞭消費路線，還有居住路線，包括工作路線，全部都進行統一規劃設計，讓業主居住進來發現這是一個最節約，最高效的生活模式。

  編者按："誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來。" 這句口號式的標語背後，是一場城市綜合體的瘋狂擴張。

  杜金鑫：如果一個項目真的是契合瞭整個區域的發展規劃，借助瞭政府的力量，然後根據自己項目的特色打造跟其他周邊項目不同的產品，打造出自己的特色，能滿足自己所在板塊區域的市場，我覺得這個完全沒問題，至少在自己的項目周邊范圍內是沒有泡沫的，完全運營得下去，可以實現收益的最大化。

  長沙城市和市民究竟需要怎樣的綜合體，我覺得這個是人之常情，每個人都需要一個工作起來非常高效，居住起來非常舒適，有自己特色有自己標簽屬性的綜合體，這也是開發商追求的目標。（文字整理 彭丹夏）

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/17113467903.shtml

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