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?? 主持人：房地產基金等金融機構如何看待投資新型城鎮化的項目，王總。
劉學德：大傢好我叫做劉學德，現在在 華融融德資產管理有限公司做董事，華融融德資產管理有限公司是中國華融資產公司和德意志銀行還有美國凱華資本投資的平臺，目前是另類投資和華城投資，主要是中國一些香港上市公司在並購當中的一些融資，是最近比較多的業務。
??土融嘉義中埔土融 楊明偉：說到新型城鎮化這塊，大傢應該都知道這個離不開房地產，但是從我個人對房地產的理解我一直認為新型城鎮化它肯定不是簡單的房地產開發。房地產開發應該是一個中國的城鎮化或者說新型城鎮化的一個載體，因為城鎮化如果說沒有人沒有產業的話，不能在開發房地產的裡邊形成一個生態系統的話，我覺得這種房地產開發沒有辦法持續的，沒有辦法持續的情況下實際上新型城鎮化也就沒有辦法持續。我們長富匯銀基金是比較市場化的私募投資基金，這兩年我們也在根一些地方政府包括地方政府的融資平臺來討論這些，來探討新型城鎮化的一些問題。但是後來我們發現實際上大多數地方政府或者地方政府融資平臺他們考慮問題還是考慮你能投多少錢進去，實際上他們對某一個區域產業方面的規劃，我覺得他們做的工作深度不夠的，我跟很多個地方政府去聊過，最終我們發現這個問題就是說從它政府的角度來講我們隻能看到錢進去我們看不到這個錢怎麼出來，通俗的這樣講。所以我覺得中國的房地產不像十年前的房地產這種開發，高速的增長和無風險的增長時代，這個時代已經過去瞭，今年在別的會議上可能我也講過，就是說無風險收益的時代實際上沒有瞭。這種情況下雖然我們都認為房地產的前景是好的，但是我覺得中國的房地產實際上積累瞭很多的問題的。我們再次做新興產業化的時候，我們一定要考慮前面十幾年中國商業房地產開發所積累的這些問題。即便我們解決不瞭目前存在的問題，我們也要在下一步的新型城鎮化的進程中避免這些問題。
?? 主持人：謝謝劉總，請楊總我們分享一下。
主持人：我們下面請上幾位嘉賓共同探討中外投資機構城鎮化投融資成功案例分享以及相關話題討論，有請光大控股董事總經理王毅喆，華融融德資產管理有限公司董事劉學德先生，長富匯銀投資基金管理有限公司楊明偉先生，鐵建領瑞（北京）投資基金管理有限公司李剛先生，有請各位。
?? 主持人：謝謝，再次感謝四位嘉賓跟我們分享兩個議題，一個是房地產資金投融資機構如何看待新型城鎮化項目，各位談論在投資當中遇到的瓶頸和阻礙，包括未來落地瓶頸如何解決的問題。第二金融機構投資要素，投什麼項目才是各傢金融機構希望來進入的希望對在座各位有所啟示，再次感謝四位嘉賓，謝謝。各位尊敬的領導，各位親愛的事業上的合作夥伴，我們今天上午主論壇到此結束，感謝各位，謝謝！
王毅喆：大傢好我叫做王毅喆，我來自光大控股的，我負責是房地產基金，首席觀控的公司，在房地產做的比較多，但是城鎮化這塊我們在學習中。?
?? 從並購角度來講我們覺得實際上分成三大塊，把五個問題歸納是三大塊。第一個問題就是項目的財務風險。這個包括它的盈利，包括它的現金流。第二點我覺得就是法律風險這一塊。第三個我覺得就是所謂的技術風險。這個技術風險可能不同的行業表現的具體的指標可能不一樣。可能我們要考慮品味，回收率，采礦、選礦回收率，房地產有行業特殊的技術指標，所以我們考慮財務問題、法律問題，技術問題全面考察之後我們才知道這個項目風險點在哪，收益點在哪，我們風險和收益能不能匹配，我們風險能不能是公司所承受的范圍之內，具體來講我個人理解就是這幾個方面。
?? 李剛：剛才主任說的要素和投融資項目，我的理解要素就是模式，投融資項目我覺得是趙總說的聽黨的話，怎麼聽黨的話，隻要是政策允許的我們做，政策不允許的盡量不沾邊。剛才我說到上周關於國務院指導意見提出七大行業，包括公共服務、資源環境、生態建設、基礎設施等七大行業，從政策上已經打破瞭壁壘降低瞭門檻，也營造瞭權力平等，機會平等，規則平等的經濟范圍，實際上鼓勵社會資本進入，我理解社會資本包括瞭產業企業結構，金融界投資機構都是社會資本，包括國營和民營。模式上我推崇三P模式和產業基金模式，也是我公司未來要做的模式。三P模式其實今年在國內也有很多企業包括金融機構包括國開行也在嘗試，包括五礦信托在瞭解做的一個大的三P模式，市場上說的比較多是中信地產和汕頭新城的模式，包括首創和北京四號線的三P模式。剛才我說我們一直在探討同時我們準備落地，包括我們跟地方政府，一個區域政府談我們三P和企業基金跟他們合作，福建是中國一線一路的起點，也是第二經貿區的一個重點區域，我們圍繞大的環境，我們重點在福建做這個事。同時把我們模式可以落地，我們政府已經做前期的研究階段。然後也是我們把它通過一個項目或者一個產業或者一個行業或一個行業進行落地，三P模式是一個成熟經驗我現在沒有看到，覺得它是比較新的，沒有嘗試自然沒有經驗沒有教訓，我們隻能去落地，通過我們一個項目落地，產業落地，經營頂層的規劃設計落地，才能真正的服務地方政府建設，服務我們城鎮化發展，謝謝。
?? 主持人：謝謝，劉總。
李剛：大傢好我是李剛，來自於鐵建領瑞（北京）投資基金管理有限公司，是中國城市化基礎設施建設，生態整治以及政府保障房的一個機構，我們成立不長，實際上是國有企業金融改革的嘗試。
?? 李剛：我今天闡述分享都是我個人的觀點，從我們來說基金公司是傳統建築類國企然後是一個金融創新的嘗試，成立的時間並不長，成立是為股東和地方政府提供金融服務的，已經開始定位城鎮化的建設，但是城鎮化的概念很大我們不能所有涵蓋，我們做城鎮化一個很小一部分一個基礎的東西，打造一個城鎮化良好的氛圍和環境，從基礎設施，從生態整治，從社會保障房保障包括土地開發等等，這是我們目前在做的。具體的模式其實可能對金融機構來說可能不太清楚，對於一個建築行業來說或者企業來說比較清楚是EPC加融資的方式，不是新的東西，在國內好幾年瞭，大傢都在做，跟一些基礎建設，跟一些水利大的產業都在做，我們開始采用EPC加融資的方式，從規劃、設計、建築、施工、加融資、采購這樣一體化工程總承包這種模式進行操作。然後我們在貴州在江蘇、山東幾個地方也落地瞭。我不想談太多的這個模式，因為這個模式我覺得實際上解決瞭傳統BT模式一個占用大量資金，或者形成銀行債款的解決方案，實際上並不是對我們城市建設一個很好的模式，因為它有更多的約束，從金融機構包括地方政府平臺等等。從城鎮化的發展咱們做什麼，還有我們未來的嘗試，這是我想跟大傢探討和溝通的，這塊來說從國傢來說從國務院來說也發表瞭許多的政策文件，包括上周國務院管理重點領域投資建設社會投資的一個重要意見，提出七大領域，就是說引導社會資金進入，我們這塊進行探討。產業落地和投融資落地的問題，現在很多地方政府包括地方的新區其實是產業分成，我們也做這方面的嘗試和實驗或者是研究怎麼引進產業，怎麼把金融頂層設計和地方政府和地方的項目進行一個有效的結合，這個也是我們嘗試在做的，今天正好跟大傢一塊研究這個事情。下一步就是從我們來說，從我們公司也好，和未來我們有一個金融投資機構來說我們未來如何服務於城鎮化，如何引導城鎮化，這是我們一直探討和研究的。
中外投資機構城鎮化投融資成功案例分享
?? 主持人：謝謝幾位分享，我們引出第二個問題金融機構對於新型城鎮化投資要素是什麼？或者投什麼項目才是比較優質的項目，我們可以簡短分享一下。
?? 從基金的角度來講可能跟銀行信托這種大的金融機構來說它是有差異的，我個人的感覺是房地產的這種私募基金的投資項目投資應該說從本質上講是一種並購的行為。那麼這種行為有別於銀行和信托的這種貸款，它們更多的是一種債權的行為。這種情況下前期的調研包括後期的投入管理可能跟基金相比都有比較大的差別。從前期來講，基金公司競價的深度比這些公司要深，而投資後的管理我覺得參與的深度也會比較深。所以說從這個角度我覺得從規模上講私募基金沒有辦法和銀行信托來比，但是從專業性上我認為私募基金從業人員的專業性一定不能比銀行信托的從業人員專業性差。
?? 主持人：王總剛才分享他們所在機構對於新型城鎮化開發當中遇到的問題，包括如何看待新型城鎮化的建設，我們請劉總分享一下。
?? 劉學德：華融一個沒有做地產基金，另外一個準確說新型城鎮化到底是什麼范疇，或者我們業務跟這個是什麼關系，我現在也不是很清楚。但是我想從我們過去幾年跟地方政府合作的經驗當中給大傢分享一下就是我們所碰到的問題，或者試圖去解決這些問題我們做的一些努力。因為到這個董事會之前我是在集團戰略部門其中是負責整個集團業務發展規劃以及戰略管理還有業務研究。所以說對下面的各個子公司業務有一個指導和支持的功能。其中我們旗下有一個地產公司，大傢可能知道一點華融置業，華融置業三年前我們曾經跟涿州政府合作一個項目，剛才講涿州高鐵新城的一期開發，如果按我剛才聽的理解來它可以算是城鎮化類型的項目，那裡當初三年前基本上都是農田。所以這個項目過程當中其實我可以談到就是我們作為一個地產金融或者房地產金融支持研究的過程當中我們感覺到的一些困惑或者一些問題。應該說這個項目本身是很成功的，三年前我們進去的時候那個地方周邊的房地產的價格是低於老城區的，因為它是挨著老城區，五平方公裡大概這樣一個范圍是整個100平方公裡所謂新興產業示范區的一個啟動區，三年後我組織一些投資機構還有我們房地產開發商去瞭以後，去看到它的房屋開發價格已經超過老城區，整個大概10萬人新型的小城市的概念已經成立瞭，所以應該說大傢土地價格也是逐漸往上漲，但是這個地方面臨一個問題，政府希望作為華融作為一個精控集團能不能幫助他們引入一些產業，當時五平方公裡主要是住宅為主，幫助新興產業示范區帶進去一些產業，這個可能是整個區域發展很重要的支撐。所以這個情況之下我們從總部對於子公司支持，我們大客戶部組織很多央企包括我們一些戰略合作夥伴，組織幾次類似於招商的洽談跟政府對接，我幫助我們地產公司做地產金融支持方案設計以及業務進一步的研發，所以我是組織瞭一批產業方面的企業，有的不一定規模很大，就是在產業方面比較有特色，我個人認為符合在北京周邊發展的一些新興產業。到瞭那裡也是去考察去對接。這個來講政府特別感興趣，政府就反過頭找到這些企業希望他們能夠在當地落地進一步的發展。這些企業都是中小企業，回過頭又找到我希望就是說能夠在華融這樣一個精控大平臺下大傢一起整合跟政府統一談，這種情況下我們也找瞭一些合作機構一起做瞭整體的方案，就是說把這些資源怎麼整合？從產業到投資到地產一個產投融合的方案。這個方案不光是政府非常感興趣，而且我們自身房地產公司做一期開發也很感興趣。所以這個過程當中就給我的感覺，也導致我後來在我們研發部門也組織各方面的力量包括一些合作夥伴我們回過頭深入探討產業，到底產業怎麼形成一個集群，或者產業本身的業務邏輯能不能在這個區域發展。我覺得不管是從基金還是從金融這個角度來講其實來講所謂新型城鎮化房地產的轉型其實我到覺得應該是金融的一個轉型。過去可能我們金融由於金融本身沒有把主要的資源匹配到一些實體企業或者是支持到一些產業，包括產業的一些升級的過程當中導致現在的這種狀況，但是這種情況能不能持久，我覺得在新一屆政府未來的十年這個不可能重演過去那樣的事情，在這個過程當中尤其是我個人也跟很多同業的朋友大傢一起聯合討論瞭比如說尋找一些產業方面的聯盟，或者是形成一些產業和房地產怎麼樣結合，和我們金融最終怎麼結合的一些途徑？那麼這些方面應該是做過一些嘗試，今天有不少朋友曾經參與過我們一些討論，或者現在正在做的嘗試，後面有機會我可以再分享。這裡我就簡單談實際上從金融就是我在金融行業裡面從業者的角度來講我自己認為我開始關註產業。在新型城鎮化如果是說你產業趙總講產業是支撐，我覺得產業是內容，你沒有產業所謂新型城鎮化沒有意義的，另外一個這些產業能不能把我們現在已經發達的區域或者中心城市的產業資源，或者是科技資源能夠有效的用起來，能跟國際國內的資源整合起來，這個我覺得可能是金融看中的。
?? 王毅喆：作為光大安石（音）本身是一個房地產基金，在今年房地產市場下，因為調控造成這個市場我們很重視研究。光大安石（音）兩塊角色，一個為企業融資進行安排，另外光大安石（音）也有自己的團隊，包括商業運營的團隊，我們同時兼具房地產和金融雙重屬性。我們看到今年市場變化巨大，我們找尋突破方式和市場給予的機會。今年機會兩個機會，一個資產證券化，銀監和證監開辟領域的地方，另外一個城鎮化，這兩個機會比較明顯有先後順序，一個資產證券化在逐步的實行。另外一個城鎮化在逐步的放開，新型城鎮化大傢會認為這是一個好的政治方向，並且是一個好的前景，這是一個大的局面。但是細節上其實之前嘉賓和包括主持人也都提到細節上面在城鎮化的方向上也有很多的問題，以我光大控股我自己為例，經常我們去到一些城市，一般是促進局市區一級管委會進行接待，我們提到有一些產業準備在一些地方落地，我說市區一級指一些地說可以進行合作，我說我有生物醫藥產業，這個地方的人說好做生物醫藥，我說我有新能源，好做新能源，我說我有房地產，少好做園區，這個地方上對於新型城鎮化的方向沒有規定，作為我光大控股我也不知道在這些合作成什麼樣子，這個上面就有這個問題，大傢不清楚具體方向，具體細節，具特雙方能力，互相貢獻怎麼合作，這是光大控股作為我自有產業進行投資的一方面。作為幫企業進行融資這個角度上也比較明顯，新型城鎮化需要時間培養，這個時間不確定，經營模式也沒有完全的確定，這個方向上我們作為金融機構在做對企業進行幫助的角度上也很難進行支持。比如說新型城鎮化比如說傳統的有很多失敗案例的新城園區需要長時間的培養，長時間的資金供給不上，長期產業供給不上很容易造成空心產業化，空心產業化是我們不願意見到的局面，現在這個情況下實際上也有這個問題。
楊明偉：我叫做楊明偉，長富匯銀投資基金管理有限公司高級副總裁，長富匯銀目前在全國八九個城市有房地產投資項目，接下來我們拓展公司的業務主要是在二級市場的資金配置，還有一個PE業務的開展，謝謝大傢。
?? 再從另外一個角度上來說，站在金融角度來講實際上對於新型城鎮化或者對某一個房地產項目判斷的時候不是一個特別浪漫的事情，可能有很多地方政府來跟我們講，包括一些地產開發商跟我們講說我這個項目多麼多麼好，多麼多麼高大上，但是在金融機構眼裡它一定有一個核心判斷的標準，這核心判斷標準你如果跟金融機構說不清楚的話，我們很難雙方牽手一起合作的。
?? 大傢對新型城鎮化如何進行經營，如何進行培養，需要多久的資金能夠承受下來，這些還沒有完全的確定，在金融機構上也比較難進行培養。現在很多個新型城鎮化的項目比如說養老、旅遊全部用的是外資，比如說我們七到九年外資的基金，或者是長期投一下養老，現在主要是這幾種方式，方向非常小，這個也是我們不願意看到的。所以我們現在看到機會是有，但是大傢需要整理出合理可行的經營模式，符合當地的經濟和政策，這樣金融機構才能予以支持。
?? 主持人：謝謝，李總。
內容來自sina新聞
?? 王毅喆：投資要素其實最核心還是城鎮化最主要兩個因素，一個是人口轉移，一個是產業的轉型，以我光大控股這邊現在在操作主要有三類與城鎮化相關的業務。第一類也是最簡單也是最邁步小的一個就是城中村改造。城中村改造這類的業務已經非常的普及並且已經很火熱瞭。城中村改造之所以現在能夠被很多的銀行包括房地產資金能夠接受，最主要核心原因就是兩個方面，一個人口容易轉移，一個產業容易轉化，因為城中村區位比其他的城鎮化區位好一些，好區位最容易引入人口和產業的引入，對於新型城鎮化來說最怕是空心最怕沒有產業引入，所以我們第一步小邁一步做為區位相對好的城中村改造業務這個也是很多人在做的業務。第二類主要是土地流轉相關的東西，這類實際上在信托圈子裡面也是非常多瞭，今天沒有請中信信托，他們做瞭非常多土地流轉的工作。土地流轉為什麼我們能做，我們光大控股做三類業務都有我們考慮，土地流轉也是基於兩個方向，人口轉移和產業引入，土地流轉我們操作形式主要是股權制、轉租的方式，我們是以轉租並且雇傭當地人員來進行運作運營這種方式進行操作的。最簡單人口是可以轉移的，你讓農民上房瞭，產業可以引入的，因為你把產業已經轉型瞭，這是符合國傢政策導向的一類行為。除瞭剛才說的兩種方式另外一個是我們步子跨的相當大的一些與旅遊相關的產業，這類產業我現在主要是北京的周邊進行實驗，這一類主要的方式很簡單也是請農民上樓，並且用集約型的用地我們進行開發，我們以宅基地為基礎作為我們旅遊的管理，這個跟誰比較像，大傢知道世界最頂尖的酒店管理安曼，與這類酒店管理比較類似的，我在杭州參觀安曼在法雲寺的酒店管理設施，安曼對法雲村主要是基礎改造和房屋改造，安曼在法雲寺酒店住一晚是五千到六千，安曼在全世界隻有十幾傢酒店，在中國有兩傢，一傢在頤和園一傢在杭州，在杭州的這個是我們準備在周邊進行試點嘗試的一類，這是我們邁得步子較大一步，我們機會是存在關鍵是怎麼拓展，在整個新型城鎮化市場全部人逐步學習逐步邁步的過程中，包括我們自己也是逐步拓展在城鎮化道路上的一些試點，一些拓展，最後希望能夠達到一定的規模，希望成為一個相對支柱型的產業，謝謝。
?? 劉學德：我們業務沒有大規模介入所謂新型城鎮化的領域，但是我們研究這個過程當中也接觸到一些項目，我講一些研究過程當中的感受，來看看金融機構怎麼看這些項目。因為對我們房地產公司的一個支持，所以也跟他們一起看過很多的項目，往往像類似於在一些城市中心地帶以外的區域或者是城鄉結合帶的一些項目當中，其實往往最後我們分析下來很多它的產業邏輯有問題，而且由於這種產業邏輯的問題造成瞭所謂的村鎮以區域政府之間很大的矛盾。就是這個村裡面村民的利益得不到保障，就是說還是用的過去開發商的概念，整個把土地全部平正瞭，我們說大健康領域，醫院醫療康復中心規劃都很好，但是周邊的農民農民的利益擺不平，很多項目幾年下來應該是出發點很好的一些項目，包括有一些政策支持力度非常大的項目也可以作為新型城鎮化示范性的項目最後幾年過去實際上沒有什麼實質性的進展。所以這裡面還是回到我剛才講的這個，實際上真正投資者或者金融機構看的是你現金流，政策性機構是看長期的現金流，像我們一般投資機構類型的機構相對來說現金流會短一些，這樣你產業不能支撐，你現在進入地產類型城鎮化的開發沒有現金流回來，不像過去做住宅你賣掉房子錢就回來瞭，像工業地產過去傳統工業地產開發商把產房建好一招租這個現金流回來瞭，現在市場機會不可能，而且我們面對城鎮化的過程當中跟這個業態不是一回事瞭，這裡面我不敢說他們的做法是錯的，但是至少在目前我們所看到，從金融機構來看我們金融機構錢進去肯定出不來，剛才有一位同仁講的情況，所以這個項目就從首先一級開發商它的資金來源，類似於國開行的機構從一開始就說支持，到最後沒法算帳，因為什麼？因為二級開發看不到它的利益，二級為什麼看不到利益？就是因為跟村民村裡面關系擺不平，沒有就業，原來業協村還做一些農傢樂開一些旅館還能掙錢，你整個一平正之後沒有解決辦法，他們對於成本的要價包括互相之間利益爭奪變得非常焦點，這種情況二級開發商進不來，一級開發商也缺乏信心，這樣一級機構就是空頭支票，針對這種情況我們現在地產公司也是一個小公司，在第一輪我們先開發再招商，像紅昆K2進去瞭。經過這一輪的實踐以後我們在廊坊跟政府有一個合作，也是多少平方公裡的范圍，我們現在自己的地產公司吃一塹長一智他們前期跟政府溝通跟機構溝通部分當中我們研發部門已經介入瞭，我們幫他梳理這個區域能做什麼產業，本身這個產業跟北京京津冀一體化大概是什麼關系，所以這個先行瞭，本身產業的內容，我們幫著做一些金融服務產業規劃進去，這樣得到政府包括合作機構的認可，最近也註冊瞭項目公司，可能下一階段幫他們細化裡面的內容，從我們自身房地產公司拿到的錢也不是像大傢想象的，因為股東是一個金融機構所以錢很容易去做，我們內部項目管控對於項目論證程序比外部機構還要嚴，我們地產公司拿到集團的公司拿到集團品牌對外融資的資源它也必須在這個方面下功夫，我想這個可以借鑒其他地產商一點經驗，就是說實際上我們地產公司也是在轉型。所以像剛才大傢講的這種情況，我們自己地產商也參與棚戶區的改造，也參與一些企業搬遷，當然現在還沒有大規模土地流轉等等方面的事情，像涿州和廊坊這樣大規模的一期開發我們設想是一個產城融合模式的項目，現在在實驗性的拓展效果還不錯。廊坊也是看到我們在涿州的效果包括我們自身的一些資源在某些方面的一些投入，所以後來找過來，最後就是跟合作機構最後確定在裡面做，我想可能大傢如果從這裡面得到一些體會的話那就多多少少有點幫助吧。
?? 主持人：謝謝，楊總。
?? 楊明偉：要說到從金融機構的角度來講希望投什麼樣的項目？核心東西就是一句話風險低收益高的，大傢會覺得說這個話等於沒有說，實質上我們判斷項目的時候實際上還就是這兩個標準。因為我們長富匯銀基金這塊一直是倡導公司的風控之上的原則，我在公司主管風控和投融資管理兩個部門，從風險低收益高的角度上來說要說具體的項目剛才我講瞭，從金融機構的角度來講任何一個投資的項目融資都不是浪漫的事情，在開發商角度可能說得非常好，從設計角度來說更覺得像一個房地產開發項目想打造一個藝術品一樣，但是在金融的角度把這個項目在前期定向的時候打的七零八落的，拆的非常散，我自己覺得有一般看一個項目我是不是這麼做很無聊，一個開發商說的特別好的一個項目，在我們這是赤裸裸的幾個問題，你講明白這幾個問題我們就可以判斷這個可能性，很多開發商上來匯報講瞭五分鐘我們還沒有聽懂這個項目，五分鐘沒有講到讓金融機構感興趣的東西，很可能這個融資方對金融理解有問題。從金融角度來說這個項目就是五個方面，你是誰要講清楚，這地方要講公司和團隊。第二個你要幹什麼？這個事講清楚。第三個你想怎麼幹，你資金資源怎麼來的？第四個問題你從金融機構拿到資金你要讓金融機構看到它怎麼進去，然後怎麼出來，還有最關鍵問題很多金融機構實際上要有擔保措施的。很多人說的非常好，可能這些東西最終這些東西落實不瞭可能很多東西沒辦法進。
?? 我們之前看過一個項目，這個項目開發商角度看非常好，但是看瞭以後覺得這個項目不能做，因為短期看這個項目盈利有問題。我跟投資人溝通三年期的產品投資人不接受，我做一年期的產品沒有投資人投，我真做成一年期的產品就是說項目方沒有還款來源，我做三年期的產品投資人不願意不會買這個產品，這是金融機構這是房地產私募基金所面臨的很多問題就在這。我們從專業角度判斷一個項目的話基本上我們大概要看三塊內容，一個就是整個國傢的宏觀經濟和房地產市場的形勢。第二個我們要看項目所在的區域的這個房地產市場的走勢以及它的現狀，就是現在是什麼樣，未來會是什麼樣。第三個問題基本上我們考察項目本身的問題，項目本身問題實際上就是我說的剛才那五個問題應該就是項目本身的主要內容。
?? 我們四位來賓已經來到瞭我們舞臺上，還是慣例請各位簡短介紹一下自己所在的機構。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/13495944336223735951953.shtml
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